끌림과 학습의 기록, 그리고 작더라도 실행

*매도인의 담보책임규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다 [계약금] *요물계약이고, 계약에 부수한 종된계약 *별도 약정 없으면 해약금, 특약이 있으면 위약금 성질 *해약금에 기한 계약해제는 원상회복 문제 생기지 않는다 *계약금 일부만 지급된 경우 매도인은 계약해제하려면 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'의 배액을 상환해야 계약해제가 가능하다 *토지거래허가구역 내 토지 매매계약시 계약금만 지급한 상태에서 거래허가 받은 경우, (일반적인 경우처럼) 매도인은 계약금 배액 상환하고 계약해제 가능하다 *잔금 지급 지체시에는 채무불이행, 매도인은 계약 해제와 손해배상 청구 가능 *중도금, 잔금 다 줬는데 소유권이전등기 안해준다면 매도인 채무불이행으로 매수인은 매매계약 해제 가능 *중도금 ..

*부동산개발: 토지의 유용성 증가를 위해 토지조성, 건축물건축, 공작물 등 설치, 시공담당행위는 제외 *워포드의 부동산개발 7단계 아예 불타는 금요일 건마와 함께 아이디어>예비타당성 분석>부지모색>타당성부석>금융>건설>마케팅 *사업 인허가 지연위험은 시행사/시공사가 관리할수 없는 위험 *흡수율분석: 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될(시장에서 일정기간동안 소비될) 가능성 조사 *토지를 개발하여 재분배하는것 -> 환지 *토지신탁방식에서 건설필요자금은 신탁회사가 조달 *등가교환방식: 토지소유자가 토지 제공, 개발업자가 건축하여 기여도에 따라 토지와 건물 지분 나누어 가짐 *신탁은 소유권이전, 수탁은 이전안함 [민자투자사업방식] B uild 건설, 준공 T ransfrer 소유권을 이..

[계약종류] 쌍무(도급),편무(무상임치) 유상,무상(증여,사용대차) 낙성(합의만으로 성립),요물(계약금계약) 일시적(교환),계속적 보통은 쌍무 유상 낙성 [계약성립] *청약은 특별한 사정 없는 한 철회하지 못한다 *격지자간 계약에서 청약은 도달시효력, 승낙은 발송시 효력 *격지자간 계약은 발신주의, 자유로이 철회 안됨 *불특정 다수 청약도 유효 *본질적 내용에 대해 무의식적 불합의가 있는 경우는 계약성립 안되고, 착오를 이유로 취소안됨 *조건부 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로 청약한것 *청약의 유인 -광고 -하도급계약 교섭당사자가 견적서 제출 [동시이행의 항변권] *배제특약 유효 *당사자 원용이 없으면 법원은 심리할 필요 없다 *일방의 이행불능으로 인한 손해배상채무는 상대방 채무와 동시이행관계 *일방의..

[대출상환금 계산] *원리금균등상환방식 -1회차 상환원금*(1+이자율)=2회차 상환원금 [유동화증권 종류] MPTS 저당이체증권 "S" 지분증권, 수익 높음 위험최고 모두 투자자 귀속 MBB 주택저당증권 "B"가 2개 가장안전하고 위험최소 모두 발행자 귀속 MPTB 저당대출자동이체채권 혼합형, 채소밭 (채무불이행위험과 소유권은 발행자 보유), 위험과 수익을 반반씩 나눔 CMO 다계층저당증권 "채소밭" 다계층 채권 *2차저당시장 유가증권은 주택대출금리보다 낮은 것이 일반적 [부동산투자회사법] 발기설립으로 해야하고 현물출자x, 임차권현물출자o 주식회사로 하고 상호에 부동산투자회사 명칭 사용 1자기관리 2위탁관리 3기업구조조정 4자산관리회사 (설립자본금)533-(6개월후 최저자본금)7557 2,3: 상근x 지..

*총위험=체계적+비체계적 위험 체계적 위험: 제거불가능 비체계적 위험: 제거가능 *상관계수: -1이 제일좋아 상관이 있다 1: 위험분산효과 없다 상관 없다 -1: 위험분산효과 극대화 (0도 분산됨) *효율적 프론티어: 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대 기대수익률 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합 -우상향하는 곡선(수익과 위험은 비례하므로) -위험선호형이라면 보다 높은 위험을 선택하므로, 고위험-고수익 포트폴리오가 최적 -위험자산으로만 구성된 포트폴리오 + 무위험자산 결합 직선 기울기가 커질수록 기대초과수익률 (위험프리미엄)이 커진다 [화폐의 시간가치] -매월 수입의 현재가치: 연금의 현가계수 -매월 연금형태로 받는 금액을 일정기간 적립 후 달성금액: 연금의 내가계수 -대출의 매번 원리금상환..

[조세] 조세 전가를 따질때, 보다 비탄력적인 상대방이 더 많이 부담 -수요 완전비탄력: 수요자 전부 부담 -공급 완전비탄력: 공급자 전부 부담, 조세전가 없다 (좀 이상하지만... 그냥 외워) *주택공급의 동결효과 lock-in effect -가격이 오른 주택 소유자가 양도소득세를 부담하지 않기 위해 처분을 미루면서 주택 공급이 감소하는 효과 *거지보국 취재종양 -종부세와 재산세 과세기준일: 매년 6.1 [부동산 정책] *토지은행제도 -사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생되는 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다 -한국토지주택공사 계정으로 운영 *토지선매는 협의매수이고, 수용은 강제취득 *법령상 개발부담금제1989가 재건축부담금제2006보다 먼저 도입되었음 *부동산실명제 근거법률: 부동산 ..

[저당권]*저당권의 우선변제적 효력 미치는 것토지 저당권 설정후 토지소유자가 토지에 매설한 유류저장탱크저당토지가 저당권 실행으로 압류된 후 토지에서 발생한  저당권 설정자의 차임채권*건물과 농작물은 토지에 부합하지 않으므로 토지 저당권 효력 미치지 않는다*설정계약으로 저당권 효력이 종물에 미치지 않는 것으로 설정할 수 있다*건물 소유 목적으로 토지를 임차한 자가 건물에 저당권 설정했으면, 그 임차권에도 저당권 효력 미친다*건물 저당권의 효력은 특별한 사정 없으면 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권에도 미친다 *저당권은 담보채권과 분리하여 양도, 타채권담보 하지 못한다 *말소기준권리보다 후순위의 권리는 유치권을 제외하고 모두 소멸한다 *일괄경매청구권- 토지 저당권 취득 후-> 토지 소유자가 그 토지 위에..

[공유] *1/2 지분권자는 다른 지분권자를 상대로 공유물의 인도청구는 할수 없고 방해배제청구권의 행사로서 지상물 수거를 청구할 수 있다 *과반수권자로부터 허락받아 점유하는 타인의 점유는 적법하므로, 다른 소수권자는 그 타인을 상대로 토지부분의 반환을 청구할 수는 없다 *소수지분권자가 지분범위 초과하여 공유물 일부를 배타적 점유하고 있는 경우, 다른 소수지분권자는 공유물 인도 청구할수 없고 방해배제청구권 행사 가능 *과반수지분권자 동의 없이 소수지분권자는 자신 지분의 범위 내이더라도 공유물의 특정부분을 배타적으로 사용수익할수 없다 *공유지분의 본질적 부분을 침해한 경우에는 그 특약이 특정승계인에게 효력을 미치지 않는다 *공유지분 포기는 등기해야 효력 *지분 포기 시 그 지분은 각 공유자의 공유지분의 비율..

*등기를 요하는 물권변동: 법률행위에 의한 물권변동 -매매 교환 증여 특정유증 -제한물권 설정: 지상권 지역권 전세권 저당권 -법률행위 원인의 이행소송 제기하여 이행판결 확정 -소유권이전을 내용으로 하는 화해조서에 기한 소유권취득 -협의에 의한 공유물분할, 약정에 의한 용익물권 갱신 -공유자 지분 포기 -공유물 분할 -점유취득시효완성 *등기을 요하지 않는 물권변동 -상속 포괄유증 -공용징수 수용 -형성판결 확정 (ex 공유물분할판결) -경매 -건물신축으로 소유권취득 -분묘기지권 시효취득 -혼동으로 물권 소멸 -용익물권 존속기간 만료로 인한 소멸 -피담보채권 소멸로 인한 담보물권 소멸 -법정지상권 법정갱신 -물권 복귀 [중간생략등기] 갑-을-병 *병은 갑에게 직접 소유권이전등기청구권 행사 가능 (전원 의사..

*가격왜곡: 단기에 나타나는 현상 *부동산 시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격 형성-> 개별성 [효율적 시장] (정보의 효율성) 약성 과거 기술적정보 준강성 현재 기본적정보 강성 미공개 내부자정보 *할당효율적 시장: 완전경쟁+불완전시장 중 일부 = 어느 시장에서도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장 *독점 등 불완전경쟁시장도 초과이윤이 없다면 할당효율적 시장이 될 수 있다 [부동산 경기순환] *경기 회복은 길고 완만한데, 경기 후퇴는 빠르고 가파르게 진행 *부동산 시장은 후하회상 외 안정시장 국면이 있다 *부동산 경기변동 유형: 순계추무 순환변동, 계절변동, 추세변동, 무작위변동 [거미집이론] *안정조건: 탄수기공->수렴 탄력성이 나오면 탄수, 곡선 기울기가 나오면 기공 체크하면 됨 *탄수: 수요의 탄..