부동산학개론 기출 노트 (10/12)

*총위험=체계적+비체계적 위험
체계적 위험: 제거불가능
비체계적 위험: 제거가능

*상관계수: -1이 제일좋아
상관이 있다 1: 위험분산효과 없다
상관 없다 -1: 위험분산효과 극대화 (0도 분산됨)

*효율적 프론티어: 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대 기대수익률 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합
-우상향하는 곡선(수익과 위험은 비례하므로)
-위험선호형이라면 보다 높은 위험을 선택하므로, 고위험-고수익 포트폴리오가 최적
-위험자산으로만 구성된 포트폴리오 + 무위험자산 결합 직선 기울기가 커질수록 기대초과수익률 (위험프리미엄)이 커진다

[화폐의 시간가치]
-매월 수입의 현재가치: 연금의 현가계수
-매월 연금형태로 받는 금액을 일정기간 적립 후 달성금액: 연금의 내가계수
-대출의 매번 원리금상환금액: 저당상수 (원리금균등!)
-일정기간 후 일정금액을 모으기 위해 매월 모을 금액: 감채기금계수

연현사 연미육
(현가계수) 뭉친금액
일시금의 현가계수 4/6
연금의 현가계수 4 연현사
저당상수 1/4 (4글자의 역수)

(내가계수)
일시금의 미래가치계수 6/4
연금의 미래가치계수 6 연미육
감채기금계수 1/6 (6글자의 역수)

[투자의 현금흐름]
*영업경비 포함: 유지수선비, 관리비, 전기수도가스, 화재보험료, 임대부동산 관련 재산세
*영업경비 미포함: 공실 및 불량부채, 부채서비스액, 영업소득세, 자본이득세, 관리인의 개인적 업무비, 감가상각비

*세금=(순영업소득-이자-감가상각비)*세율
순이감*세율!

[할인현금수지분석법] DCF 투자기간 전체의 현금흐름을 모두 반영
*순현가법(제일좋음) 순영씨
유입현가-유출현가
*수익성 지수 수일이가
유입현가(합계)/유출현가(합계)
*내부수익률 내요, 할인권 있어요
유입현가=유출현가
판단기준은 내부수익률>=요구수익률이고, 의의는 순현가를 0, 수익성을 1로 만드는 할인율임
서로 다른 투자안 a,b를 결합한 새로운 투자안의 내부수익률은 a내부수익률+b내부수익률 값이다


*할인기법 아닌것: 회수기간법, 회계적 수익률법, 수익률법, 승수법..
[비할인기법]
가유순, 공경은: 총투자액
전후, 세: 부채,지분

*총투자수익률ROI=순영업소득NOI/총투자액
*지분투자수익률=세후현금흐름/지분투자액
*대부비율=부채/총자본
*부채비율=부채/자기자본
*부채감당률=순영업소득/부채서비스액(원리금상환액)
*총부채상환비율=연간 원리금상환액/연소득
*채무불이행률=ㄱ모양! (영업경비+부채서비스액)/유효총소득
*영업경비비율=영업경비/유효총소득

*부채감당률= 순영업소득/부채서비스액
1보다 작다=순영업소득으로 원리금 지불능력이 부족함