먹고 여행하며 흐르는 삶

*토지의 특성 (자연:부부영개) >>부동성_비이동성 환경영향, 외부효과(인접성), 지역분석, 임장활동, 동산/부동산구분, 등기이전, 지방자치단체, 지방세 >>부증성_비생산성 물리적공급 불가능, 독점+완전비탄력, 수요자경쟁, 지대지가, 집약적 이용, 최유효 이용, 토지공개념, 생산비 모름, 수급불균형 >>영속성_비소모성 감가(소모)없음, 재생산불가, 장기적배려, 관리중요, 가치보존->자본이득, 임대차->소득이득, 수익환원법, 직접환원법 >>개별성_비대체성 일물일가 안됨, 정보비공개, 정보수집 난이, 거래비용 증가, 감정평가, 개별분석 (인문:용병사) >>용도의다양성 최유효이용, 가치다원, 이행과전환, 용도적공급가능 >>병합분할의 가능성 >>인문적 위치의 가변성(사회,경제,행정적 위치) *획지는 하나의 필지..

[부동산학] *능률화의 원리, 응용기술 연구하는 종합응용과학 *이(론과학) 순(수과학) 자(연과학)는 부동산학 아님 *능률성의 원칙을 실현하는 지도원리: 소유활동 '최유효이용의 원칙' 거래활동 '거래질서 확립의 원칙' *부동산업 분류 -서비스업: 감자관중 감정평가업, 투자자문업, 관리업, 중개및대리업 -서비스업 아님: 개임 개발및공급업, 임대업 -부동산업 아닌것: 건투금기 건설업, 투자업, 금융업, 기타부동산관리업 *복합개념vs복합부동산 구분 -복합개념: 법률적+기술적+경제적 개념 복합 -복합부동산: 토지, 건물은 독립객체지만 부동산활동에서는 하나의 물건으로 인식 *복합개념의 부동산 -법률적: 협의(민법상부동산=토지+토지정착물), 광의(협의+준부동산) -물리,기술적: 공간,자연,환경,위치 -경제적: 가격..

[법률행위] *법률행위 종류 연결 채권행위-교환 상대방있는 단독행위-계약해제 처분행위-지상권설정행위 유상행위-임대차 무상행위-증여 *상대방있는 단독행위 공유지분 포기 무권대리행위 추인 상계의 의사표시 취득시효 이익의 포기 착오로 인한 계약취소 무권대리로 체결된 계약에 대한 본인 추인 미성년자 법률행위에 대한 법정대리인 동의 이행불능으로 인한 계약 해제 *형성권: 권리자의 의사표시나 법원 판결에 의해 효력 발생 *청구권: 채권자가 채무자에게 권리 이행을 요구하는 권리 *준물권행위: 물권 외 재산권을 처분하고 이행의 문제를 남기지 않는 행위 (채권양도, 채무면제 등) *준법률행위: 당사자가 일정한 행위를 하지만 당사자 의사가 아니라 법률규정에 의해 효과가 발생 (최고, 거절, 대리권수여표시, 각종 통지) *..

[법률행위] *법률행위, 법률규정 *단독행위(상대방 있는/없는), 계약(두개의 의사표시) *채권행위, 물권행위 -무권리자의 처분행위를 진정한 권리자가 추인하면 소급해서 유효로 된다 *요식행위, 불요식행위(법률상 원칙, 따라서 명시/묵시 모두가능) *성립요건(선행) -> 효력요건(후행) *법률행위 당시를 기준으로 한다!! *취소할수 있는 법률행위* 제착사강 제한능력자, 착오, 사기, 강박 일단 유효하나, 취소권자가 취소하면 처음부터 소급 무효인 법률행위, 취소사유가 있는 자가 일정기간내 주장 *무효인 법률행위* 그외 성립은 했으나 처음부터 아무 효력 없는 법률행위, 언제라도 주장 가능 *제한능력자* 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인(지속적 결여) *법률행위 목적의 확정성 판례: 매매목적물과 대금은 반드..

[비교방식이론] *공시지가기준법: 표준지 공시지가 기준으로 사정보정 없이 시점수정, 지역/개별 등의 요인 비교 및 보정 *거래사례비교법: 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 -실증적, 설득력 높지만 과도한 호/불황기에는 신뢰성 떨어짐 -사례선택: 위물시사 요건 모두 갖춰야함 1.위치 유사성: 인근지역, 동일수급권 내 유사지역 2.물적 유사성: 규모,형태 등 개별요인이 유사 3.시점수정가능성: 거래시점 명확하고 시점수정 가능해야한다 4.사정보정가능성: 사정 없거나 사정보정 가능해야함, 저당설정 매매사례는 사례선택 가능 -사례의 정상화: 사례 상황을 대상 상황으로 바꾸기 ->대상의 위치는 항상 인근지역이며, 사례의 위치는 인근지역 또는 유사지역 1.사례가 인근지역: 지역평점 동일->지..

[가격제원칙] 부동산 가치형성의 법칙성 발견하여 감평활동 지침으로 삼은 것 *균형(대문안): 내부구성요소+설계와 설비+건물과 부지+기능적 감가 *적합(대문밖): 외부+환경+다른부동산과+경제적감가 [지역분석과 개별분석] 의의 *지역분석: 대상부동산이 어떤 지역에 속하고, 지역특성은 무엇이며, 전반적으로 그 특성이 지역내 부동산의 가치형성에 어떤 영향을 미치는가 *개별분석: 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 대상 부동산의 가격을 구체화, 개별화 비교 *지역분석: 표적수경부선 (인근지역,유사지역,동일수급권: 거시분석) 표 준적 이용 판정 (지역내부동산 일반적 이용상황) 적 합의 원칙 (주변과 대상부동산 균형상태 판단) 수 준판정 (지역내 부동산 가격수준 판단) 경 제적 감가 (적합의원칙 위배되는 경우 발생) ..

[부동산마케팅] 공급자중심에서 수요자중심으로 *시장점유(공급자) -STP전략 세표차 : 세분화, 표적시장, 차별화 -4P Mix 전략 제판가유 : 제품,판촉,가격,유통 *고객점유 (수요자) -구매의사 결정과정 고객도 AIDA아이다! Attention주목 Interesting흥미 Desire욕망(셀링포인트 강조) Action행동 *관계유지 (지속성): 지속적관계유지 (ㅇ) + 일회성 (x) +브랜드마케팅 [부동산광고] *신문(안내,전시), DM(표적고객), 점두(점포,POP), 노벨티(작고 실용적 장식물) *애드믹스: 신문+팜플렛+라디오+TV조합 *마케팅믹스: 4P믹스 (제품+판촉+가격+유통) [STP전략] 시장을 세분화 Segmentation 표적시장 Target 정하고 어떻게 차별화(위치) Positi..

[부동산 분석] *2단계 과정 , 5단계과정 *시장분석(채택가능성, 지시성): 1지역경제:고용,소득,인구 -> 거시분석 입지계수 경제기반분석-> 도시결정 2시장: 목표시장 결정 3시장성: 흡수율(매매/임대가능성), 양,질,가격 *경제성분석(수익성,타투): 4타당성: 수익성, 순현가법, 민감도분석 5투자: 적합개발안 최종결정 *흡수율분석: 유사부동산이 지난1년간 시장에서 흡수(분양)된 비율 또는 흡수기간 분석 - 지역별,유형별로 - 현재까지 추세 분석해서 미래 예측 - 원인에 대한 분석 병행 cf: 민감도는 변화를 분석, 민변 [입지계수] 특정산업의 지역점유율/전국점유율 비율 특정지역이 어떤 산업에 특화되었는지 판단하는 지표 *입지계수>1 = 해당산업이 해당지역에서 특화산업 *도시스프롤현상: 도시가 불규칙..

[저당유동화] 차입자-(1차저당)M-은행-주금공-(2차저당)MBS-투자자 *자산유동화: 유동성낮은 자산(부동산) -> 유동성높은 증권(AMS) *저당유동화: 유동성낮은 저당채권(M,피자한판) -> 유동성높은 증권(MBS,조각피자) *주금공은 주택저당채권(M)을 기초로 하여 주택저당증권(MBS)을 발행 [유동화증권 종류] *MTPS 가장위험: High Risk, High Return 지분증권, 수익 가장 높고 위험방어 안됨, 담보 없음 *MBB 가장안전: 위험최소, 초과담보 많음 B가 2개 *MPTB 혼합: 위험, 수익을 반반씩 나눈 증권, 채소밭(채무불이행위험과 소유권은 발행자가 보유) *CMO 다양: 혼합형+모듬회, 만기와 이자율이 다른 다계층 채권 [주택연금] *만 55세이상, 소유주택 담보로 연금 ..

[부동산금융 개요] 부동산에 필요한 자금을 융통 *주택소비금융: 주택수요자에게 구입자금 *주택개발금융: 개발업자, 건설회사에게 건설자금 *부동산금융시장의 구조 (차입자)-1차저당시장,채권M-(은행)-2차저당시장,채권MBS-(주금공)-투자자 [금융위험] 대출자(은행)의 입장에서 발생하는 위험 *인플레이션위험: 고정금리 대출 시 시장이자율 상승(인플레이션 발생)-> 금융기관 수익성 악화 *조기상환위험: 고정금리 대출 시 시장이자율 하락하면 차입자의 조기상환 가능성이 높아짐 *채무불이행위험: 변동금리 대출 시 금리상승으로 차입자 이자부담>상환능력-> 채무불이행 발생 OR 담보부동산의 가격 폭락으로 대부비율 100% 초과 *유동성위험(현금부족): 유동성높은 현금을 빌려주고 유동성 낮은 장기채권을 받음 [대출이자..