부동산학개론 기출 노트 (10/14)

*부동산개발: 토지의 유용성 증가를 위해 토지조성, 건축물건축, 공작물 등 설치, 시공담당행위는 제외
 
*워포드의 부동산개발 7단계
아예 불타는 금요일 건마와 함께
아이디어>예비타당성 분석>부지모색>타당성부석>금융>건설>마케팅
 
*사업 인허가 지연위험은 시행사/시공사가 관리할수 없는 위험
*흡수율분석: 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될(시장에서 일정기간동안 소비될) 가능성 조사
 
*토지를 개발하여 재분배하는것 -> 환지
 
*토지신탁방식에서 건설필요자금은 신탁회사가 조달
*등가교환방식: 토지소유자가 토지 제공, 개발업자가 건축하여 기여도에 따라 토지와 건물 지분 나누어 가짐
*신탁은 소유권이전, 수탁은 이전안함
 
[민자투자사업방식]
B uild 건설, 준공
T ransfrer 소유권을 이전
O perate 운영하다, 수익을 내다, 운영권
L ease 국가에 빌려준다, 임대료를 받는다

BTL: 건물에 주로 적용, 최근 학교건물, 기숙사, 도서관, 군인아파트 개발에 활용
BTO: 도로 등의 대부분의 기반시설

[입지계수]
입지계수는 1과 비교, 1보다 크면 특화산업

[복합적 관리]
*기술적관리: 경계확정 및 측량, 건물의 위생보안보전시설 관리, 건물부지 부적응 개선
*경제적관리: 순수익, 손익분기점, 인사, 노무 등 인력
*법률적관리: 임대차계약, 예약, 권리관계 조정, 각종 인허가 신고

[건물관리] "자재씨~"
생애주기비용 분석을 통해 초기 투자비와 관리유지비의 비율을 조절하여 보유기간동안 효과적으로 총비용 관리
*재산관리: 건물의 임대차관리, 수익관리
*자산관리: (재산이랑 헷갈리지 말것) 적극적 관리, 포트폴리오, 매입매각, 대출, 재개발, 리모델링
*시설관리: 소극적 관리, 유지보수, 기술적인 측면, 물리적 기능적 하자 유무 판단하여 조치

[임대차활동]
*(주거-연대성)조임대차: 유지비는 임대인 부담 주연조
*(상업)비율임대차: 총수입 일정비율을 임대료로 지불
*(사무,공업)순임대차: 유지비는 임차인 부담

[부동산 마케팅]
*시장점유: 공급자 중심, 시장선점, 틈새시장 점유
*고객점유: AIDA 고객도 아이다 Attention Interest Desire Action

[시장점유]
*STP(o,에스티포): 세표차 세분화Segmentation, 표적시장Targeting, 차별화Positioning (Promotion 아님!!!! Po차위치)
*4P mix전략: 제판가유 제품Product 판촉Promotion 가격Price 유통Place

-제품: 설계, 홈오토메틱, 보안설비 디지털화
-판촉: 판매유인(경품), 직접적인 인적판매
-가격: 고가/저가/시가정책
             단일가격/신축가격(층,방위에 따라 다른가격)
-유통: 중개업소,분양대행사