먹고 여행하며 흐르는 삶

모의고사 오답노트 (10/21)

*부동산학인것: 감자관중개임 *부동산학 아닌것: 건투금기 *정착물인것: (독립)등근명건 (종속)일반나무, 다년생식물, 구거도랑, 담장 *수요곡선에서 가격의 하락은 곡선상 이동, 곡선자체의 이동 아님 *거미집이론 계산문제는 P를 좌변으로 정리 P=Q~~ 로 만들고 Q의 기울기로 비교 *여과과정=순환과정 *입찰지대: 지불용의 최대금액 *공급이 완전비탄력 -> 자원배분의 왜곡 초래하지 않는다 *부채감당률>1=순영업소득이 원리금 상환하기 충분하다 *표준편차=절대적위험, 변동계수는 상대적위험 *무차별곡선이 아래쪽 볼록 우상향-> 위험회피 *부동산투자회사 1자기관리 2위탁관리 3기업구조조정 4자산관리 533-7557 *가치발생요인은 이론상, 가치형성요인이 감평규칙에서 규정! *수익가액=순영업소득/환원이율 (환원이율..

민법 부동산학개론 기출 노트 (10/20)

[부동산 실권리자명의 등기법] *법률혼 배우자 간 명의신탁은 허용 (사실혼은 안됨) *명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선악의 불문 소유권 취득 *명의신탁에 따른 무효로 대항할수 없는 제3자 -명의신탁 부동산을 가압류한 수탁자의 채권자 *명의수탁자가 신탁자의 부동산을 임의로 처분하는 행위는 불법행위에 해당하여 신탁자에게 손해배상책임 부담 *명의신탁의 경우 수탁자와 거래한 제3자는 선악의 불문 소유권 취득 *갑이 조세포탈, 강제집행 면탈 의도 없이 배우자 을에게 명의신탁하여 소유권이전등기한 경우 -배우자는 소유권 주장할 수 없다 -소유자 갑이 제3자에게 매도한 경우 타인의 권리매매는 아니다 -을로부터 매수한 제3자가 을의 갑에 대한 배신행위에 적극가담한 경우 을-제3자 계약은 무효 *갑이 법령상..

부동산학개론 기출 노트 (10/19)

[부동산 가치 발생요인] *유효수요: 구매력(지불능력)+구입의사 갖춘 수요 *부동산은 "용도적 관점에서는" 대체성 인정되므로 절대적 희소성이 아닌 상대적 희소성 *이전성: 법률적인 측면의 요인 [분석] *지역분석(적합의 원칙, 경제적감가) 먼저, 그다음 개별분석(균형의 원칙, 기능적감가) ->최유효이용 판정 [감정평가] *원칙적으로 기준시점에서의 대상물건 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하며, 불법적이거나 일시적인 이용은 제외함 *가조완날: 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜 *기준시점을 미리 정했다면 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 그 날짜를 기준시점으로 할수 있다 *적정실거래가는 실거래가 도시지역 3년이내, 그외지역 5년이내 *기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치 *시장가치: 통..

[주택임대차보호법]*임차권은 상속인에게 상속될 수 있다*타인점유 매개로 간접점유하는 경우에도 대항요건인 점유가 인정된다*주민등록 신고는 행정청 수리 시점에 효력 (도달시점 아님)*소액임차인은 대항요건(주민등록,인도)만 갖추면 됨 (확정일자는 요건 아님) *전입하여 거주중인 주택을 매도함과 동시에 임차한 경우, 매도에 따른 소유권이전등기일 익일부터 임차인의 대항력을 가진다*대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도(대지의 환가대금에도) 우선변제권 인정*대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계함*경매로 인한 환가대금에서 임차인이 보증금 우선변제 받으려면 양수인에게 주택을 인도할 필요 있음*임차권 등기 비용은 ..

*AIDA: 주의attention. 관심interest. 욕망desire. 행동action *시장점유전략은 공급자 측면의 접근 리카도,마크르스,튀넨,마샬,파레토: 농촌---- (리카도) 비옥하게 확처먹고 차액은 니카드로 *비옥한 토지의 희소성과 수확체감의 법칙 *조방적 한계지에서는 지대 발생하지 않는다고 함 *지대=잉여(고전학파라서)=토지생산물의 가격=지대 (마르크스,막스) 한계지는 절마 소유 *절대지대, 토지의 사유화로 인한 지대 발생 (비옥도, 생산성과 관계없이 발생) *최열등지(한계지)에서도 지대 발생 (튀넨) 위치가 튀넨 *위치에 따른 수송비 차이로 지대 발생 *작물의 지대지불능력에 의해 결정 (농산물들이 경쟁!) *위치에 따른 곡물가격, 생산비는 동일한 것으로, 수송비 차이만 난다고 가정!! (..

*매도인의 담보책임규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다 [계약금] *요물계약이고, 계약에 부수한 종된계약 *별도 약정 없으면 해약금, 특약이 있으면 위약금 성질 *해약금에 기한 계약해제는 원상회복 문제 생기지 않는다 *계약금 일부만 지급된 경우 매도인은 계약해제하려면 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'의 배액을 상환해야 계약해제가 가능하다 *토지거래허가구역 내 토지 매매계약시 계약금만 지급한 상태에서 거래허가 받은 경우, (일반적인 경우처럼) 매도인은 계약금 배액 상환하고 계약해제 가능하다 *잔금 지급 지체시에는 채무불이행, 매도인은 계약 해제와 손해배상 청구 가능 *중도금, 잔금 다 줬는데 소유권이전등기 안해준다면 매도인 채무불이행으로 매수인은 매매계약 해제 가능 *중도금 ..

*부동산개발: 토지의 유용성 증가를 위해 토지조성, 건축물건축, 공작물 등 설치, 시공담당행위는 제외 *워포드의 부동산개발 7단계 아예 불타는 금요일 건마와 함께 아이디어>예비타당성 분석>부지모색>타당성부석>금융>건설>마케팅 *사업 인허가 지연위험은 시행사/시공사가 관리할수 없는 위험 *흡수율분석: 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될(시장에서 일정기간동안 소비될) 가능성 조사 *토지를 개발하여 재분배하는것 -> 환지 *토지신탁방식에서 건설필요자금은 신탁회사가 조달 *등가교환방식: 토지소유자가 토지 제공, 개발업자가 건축하여 기여도에 따라 토지와 건물 지분 나누어 가짐 *신탁은 소유권이전, 수탁은 이전안함 [민자투자사업방식] B uild 건설, 준공 T ransfrer 소유권을 이..

[계약종류] 쌍무(도급),편무(무상임치) 유상,무상(증여,사용대차) 낙성(합의만으로 성립),요물(계약금계약) 일시적(교환),계속적 보통은 쌍무 유상 낙성 [계약성립] *청약은 특별한 사정 없는 한 철회하지 못한다 *격지자간 계약에서 청약은 도달시효력, 승낙은 발송시 효력 *격지자간 계약은 발신주의, 자유로이 철회 안됨 *불특정 다수 청약도 유효 *본질적 내용에 대해 무의식적 불합의가 있는 경우는 계약성립 안되고, 착오를 이유로 취소안됨 *조건부 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로 청약한것 *청약의 유인 -광고 -하도급계약 교섭당사자가 견적서 제출 [동시이행의 항변권] *배제특약 유효 *당사자 원용이 없으면 법원은 심리할 필요 없다 *일방의 이행불능으로 인한 손해배상채무는 상대방 채무와 동시이행관계 *일방의..

[대출상환금 계산] *원리금균등상환방식 -1회차 상환원금*(1+이자율)=2회차 상환원금 [유동화증권 종류] MPTS 저당이체증권 "S" 지분증권, 수익 높음 위험최고 모두 투자자 귀속 MBB 주택저당증권 "B"가 2개 가장안전하고 위험최소 모두 발행자 귀속 MPTB 저당대출자동이체채권 혼합형, 채소밭 (채무불이행위험과 소유권은 발행자 보유), 위험과 수익을 반반씩 나눔 CMO 다계층저당증권 "채소밭" 다계층 채권 *2차저당시장 유가증권은 주택대출금리보다 낮은 것이 일반적 [부동산투자회사법] 발기설립으로 해야하고 현물출자x, 임차권현물출자o 주식회사로 하고 상호에 부동산투자회사 명칭 사용 1자기관리 2위탁관리 3기업구조조정 4자산관리회사 (설립자본금)533-(6개월후 최저자본금)7557 2,3: 상근x 지..

*총위험=체계적+비체계적 위험 체계적 위험: 제거불가능 비체계적 위험: 제거가능 *상관계수: -1이 제일좋아 상관이 있다 1: 위험분산효과 없다 상관 없다 -1: 위험분산효과 극대화 (0도 분산됨) *효율적 프론티어: 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대 기대수익률 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합 -우상향하는 곡선(수익과 위험은 비례하므로) -위험선호형이라면 보다 높은 위험을 선택하므로, 고위험-고수익 포트폴리오가 최적 -위험자산으로만 구성된 포트폴리오 + 무위험자산 결합 직선 기울기가 커질수록 기대초과수익률 (위험프리미엄)이 커진다 [화폐의 시간가치] -매월 수입의 현재가치: 연금의 현가계수 -매월 연금형태로 받는 금액을 일정기간 적립 후 달성금액: 연금의 내가계수 -대출의 매번 원리금상환..