부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/23)

[부동산 분석]
*2단계 과정 , 5단계과정
*시장분석(채택가능성, 지시성):
    1지역경제:고용,소득,인구 -> 거시분석
                        입지계수 경제기반분석-> 도시결정
    2시장: 목표시장 결정
    3시장성: 흡수율(매매/임대가능성), 양,질,가격
*경제성분석(수익성,타투):
    4타당성: 수익성, 순현가법, 민감도분석
    5투자: 적합개발안 최종결정

*흡수율분석: 유사부동산이 지난1년간 시장에서 흡수(분양)된 비율 또는 흡수기간 분석
- 지역별,유형별로
- 현재까지 추세 분석해서 미래 예측
- 원인에 대한 분석 병행
cf: 민감도는 변화를 분석, 민변

[입지계수]
특정산업의 지역점유율/전국점유율 비율
특정지역이 어떤 산업에 특화되었는지 판단하는 지표
*입지계수>1 = 해당산업이 해당지역에서 특화산업
*도시스프롤현상: 도시가 불규칙, 무질서하게 확대

[민간개발방식]
1.자체사업: 고위험, 고수익, 빠른진행

2.지주공동사업
   -공사비대물변제(등가교환): 토지소유자가 건축공사비를 기여도에 따라 완공건축물로 갚는방식
   -공사비분양금정산: 토지소유자,개발업자가 공동개발 , 공동분양하고 분양수입을 기여도로 나눔
   -투자자모집(조합): 신디케이트, 조합결성
   -사업수탁(위탁): 토자소유권 유지한채 사업시행 맡기고 수수료 지급(소유권 넘어가는거 아님!)

3.신탁: 계약기간동안 토지소유권 양도하고 신탁회사가 개발한 후 계약 끝나면 토지소유자가 돌려받음
관개처분담
   -관리신탁: 소유권관리, 건물수선유지, 임대차관리
   -개발신탁: 토지 개발, 공급
   -처분신탁: 처분업무, 처분완료까지 관리업무
   -분양관리신탁: 상가분양 투명성, 안정성 확보 (부지+자금 신탁)
   -담보신탁: 신탁회사 수익증권을 담보제공하여 질권설정하고  대출받음 (cf: 저당금융, 담보신탁)

4.컨소시엄=조인트벤처=공동개발: 기존 법인들끼리 새로운 연합법인 만들어 자금조달, 기술협력

[공적개발방식]
*신개발: 개발법>개발구역>개발사업
-환지: 재분배, 보류지, 체비지, 구획정리사업
-수용: 개발이익 환수, 개발기간 단축

*재개발: 정비법>정비구역>정비사업
-극단-주거: 극히열악, 단독주택, 주거환경개선사업
-상열-개발: 상업지역, 열악, 재개발사업
-공양-건축: 공동주택, 양호, 재건축사업

[부동산관리의 구분]
*계층화 (자재씨~)
-자산관리(AM): 재산 극대화 적극적 관리, 장기적이고 전략적, 포트폴리오, 매입매각, 리모델링, 투자, PF
-재산관리(PM): 부동산관리=건물임대차관리=건물수익관리
-시설관리(FM): 임차인 요구내용 해결하는 소극적 관리, 설비관련, 외주, 에너지관리

*복합개념
-법률(제도): 권리분석, 계약 등 관련, 토지도난 방지, 건물 임대차를 위한 노력
-기술(물리,기능): "소극적관리" 위생,설비,보안,보전, 토지경계측량, 사도방지, 쓰레기장방지
-경제(경영): "적극적관리" 수지/손익분기점 관리, 회계/인력(이건 기술아님!!!) 관리, 모델하우스/주차장 활용

*관리방식 구분 장단점
-직접(자가,자치): 소유자단독 또는 직접고용(인건비지출), 안일화, 불필요비용(인건비) 지출
-간접(위탁): 대규모빌딩 전문가집단 관리위탁, 종합적 관리 어려움, 기밀유지 어려움, 관리비 지출
-혼합: 자가(경영)+위탁(시설)혼합, 책임소재 불분명

[부동산관리자 업무내용]
1.임대차 활동   [임차자선정기준/임대차계약유형]
-주거용(주연조): 연대성(사람-사람어울림)/조임대차 (부동산유지비 임대인이 부담)
-매장용: 가능매상고/비율임대차 (임차자 총수입 일정비율을 임대료 지불)
-사무용: 적합성(건물-용도 어울림)/순임대차 (부동산유지비 임차인이 부담)
2.임대료 수집활동
3.부동산유지 활동:일상,예방,대응
4.보험 활동:손해(화재),책임(인명),임대료(수리기간)
5.보고 활동

[빌딩의 수명현상]
*빌딩의 내용연수
-물리적
-기능적:건물-부지 부적응, 설계불량, 설비불량, 외관/디자인 낙후
-경제적:인근지역 변화, 인근환경-건물 부적합, 당해지역건축물 시장성 감퇴
-행정적

*건물의 생애주기: 전신안노완
-전개발단계: 신축전 용지, 타당성분석
-신축단계: 빌딩완공, 건물의 물리적 유용성 가장높음
-안정단계: 양호한관리로 수명연장, 개조/수선에 가장 효과적인 단계
-노후화단계: 물리적/기능적 상태 급격히 악화, 새로운 개량비 억제, 교체계획 수립
-완전폐물단계: 전개발 단계로 진행