부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/27)

[가격제원칙]
부동산 가치형성의 법칙성 발견하여 감평활동 지침으로 삼은 것
*균형(대문안): 내부구성요소+설계와 설비+건물과 부지+기능적 감가
*적합(대문밖): 외부+환경+다른부동산과+경제적감가

[지역분석과 개별분석]
의의
*지역분석: 대상부동산이 어떤 지역에 속하고, 지역특성은 무엇이며, 전반적으로 그 특성이 지역내 부동산의 가치형성에 어떤 영향을 미치는가
*개별분석: 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 대상 부동산의 가격을 구체화, 개별화

비교
*지역분석: 표적수경부선
(인근지역,유사지역,동일수급권: 거시분석)
표 준적 이용 판정 (지역내부동산 일반적 이용상황)
적 합의 원칙 (주변과 대상부동산 균형상태 판단)
수 준판정 (지역내 부동산 가격수준 판단)
경 제적 감가 (적합의원칙 위배되는 경우 발생)
부 동성 (지역분석 근거가 되는 토지 특성)
선 행분석 (지역분석 다음 개별분석)

*개별분석: (대상부동산: 미시분석)
최유효이용 판정
균형의 원칙
구체적 가격 판정
기능적 감가
개별성
후행분석

[원가법]
*의의: 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액 산정하는 감평방법
*산식: 적산가액(복성가격)=재조달원가-감가수정

[재조달원가]
*의의: 기준시점에서 대상물건을 재생산(재취득)하는데 소요되는 적정원가 총액 (like 기준시점 공사비)
*종류: 복제원가(물리적 동일성) 대체원가(동일한효용-> 기능적 감가 하지않음
*산정기준: 항상 도급건설한 경우에 준하여 처리
*산식: 재조달원가=표준적 건설비 (공사비+적정이윤) + 통상부대비용 (설계비+허가비 등)

사용승인시점 건축비지수100, 기준시점 건축비지수 110이라면
재조달원가=당시건축비*110(기준시점)/100(사용승인시점)

[감가수정]
*의의: 대상물건에 대한 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있는 경우 물리/기능/경제적 감가 등 고려하여 공제해 기준시점 가액을 적정화
(=부동산 감평에서 실제 가치하락분 반영 작업)
*감가요인
-물리:마멸,파손,시간경과 노후화
-기능:균형의 원칙 위배시 발생, 설계/설비/형의 구식화, 건물과 부지 부조화
-경제:적합의 원칙 위배시 발생, 인근지역 쇠퇴, 주변환경 부조화, 시장성 감퇴

기능     물리   경제
ㄱ ㅏ     ㅁ     ㄱ ㅏ

*내용연수법에 의한 감가수정법
-정액법
-정률법
-상환기금법(복리계산)

*적산가액 산정 음~경재

[수익환원법] 가치의 정의에 가장 부합, 이론상 가장 우수한 방법
*1방법: 장래순수익(이자)을 가액(부동산가격)으로 환원하는 방법 (나누기 0.1)
*2방법: 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인 (나누기1.1)

*순영업소득: 장래 기대되는 1년간 순영업소득
가능총소득-공실등-영업경비 가유순전후 공경은세

*환원이율
-전환율 = 순영업소득을 가격으로 전환시키는 비율
-적용: 순영업소득 100, 환원이율 5%면 가격은 100/0.05=2,000
-산정방법: 인간으로 환원한 조씨12명 조씨투웰부
  1.조성법(요소구성법): 환원이율=순수이율+위험률
  2.시장추출법: 최근 거래 유사부동산 도출
  3.투자결합법: 개별환원이율을 가중평균해서 종합환원이율 도출
  4.엘우드법:지분투자자 입장 고려, 금융적 투자결합법 발전이론, 세금고려하지 않는 세전, DCF기법
  5.부채감당법:저당투자자 입장 고려 저부대
      환원이율=저당상수*부채감당률*대부비율
      (부채감당률: 순영업소득/부채서비스액)

-환원이율=자본수익률+자본회수율(감가상각률)
-직접환원법: 토지는 영속하므로 토지의 자본회수율은 0