부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/26)

[부동산마케팅] 공급자중심에서 수요자중심으로
*시장점유(공급자)
-STP전략 세표차 : 세분화, 표적시장, 차별화
-4P Mix 전략 제판가유 : 제품,판촉,가격,유통
*고객점유 (수요자)
-구매의사 결정과정 고객도 AIDA아이다!
   Attention주목                    Interesting흥미
   Desire욕망(셀링포인트 강조) Action행동
*관계유지 (지속성): 지속적관계유지 (ㅇ) + 일회성 (x) +브랜드마케팅

[부동산광고]
*신문(안내,전시), DM(표적고객), 점두(점포,POP), 노벨티(작고 실용적 장식물)
*애드믹스: 신문+팜플렛+라디오+TV조합
*마케팅믹스: 4P믹스 (제품+판촉+가격+유통)

[STP전략]
시장을 세분화 Segmentation 표적시장 Target 정하고 어떻게 차별화(위치) Positioning (Po 포차위치)시켜 나갈지 연구하는 전략

[4P Mix] 제판가유 측면에서 차별화 도모
제품 Product
판촉 Promotion
가격 Price
유통 Place

*바이럴 마케팅: SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 해 마케팅 효과 극대화

[감정평가]
*토지 등의 경제적 가치 판정하여 결과를 가액 표시
*감정평가사(가치전문가) 공인중개사 (가격전문가)

*가치Value: 장래 기대되는 편익(수익) 현재가치 환원값
       가치Value(추상적, 현재값, 주관적, 다양) 추현주다
  vs 가격Price(=구체적,과거값,객관적,하나)
*수익가격: 장래 순수익(미래 현금흐름) 현재가치 환원값
*수익방식이 가치 가장 부합하는 평가방식으로, 이론적으로 가장 우수한 감정평가방식

*부동산가치의 특징
-가격은 교환의 대가, 임료는 용익의 대가
-부동산 소유권은 여러 권리의 묶음
-장기적 배려하에 형성 (장래 기대편익의 현재가치)
-단기적 왜곡가능성이 있다 (가격과 가치가 같지않음)

*가치형성요인 형일찌개: 일반/지역/개별
*가치발생요인 효상유이: 효용,상대적희소성,유효수요,이전성

[감정평가 규칙]
*시장가치란 대상 토지등이 "통상적인 시장에서!!" ~~~경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액 (시장통-가능-놉)
->최빈값!!! (평균아님)
*기준가치: 시장가치
*기준시점: 가격조사 완료한 날짜 가조완날

*원가법: 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 감평방법 원재감
*적산법: 기대수익(=기초가액*기대이율)+경비(계속 임대하는데 필요한)=임대료 산정 적산-기기필임
*거래사례비교법: 비슷한 물건 사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등을 거쳐 가액 산정 거래사례-사시형

*임대사례비교법: 임대사례와 비교해 사정보정하여 임대료 산정
*공시지가기준법: 비교표준지 공시지가 기준, 대상토지 현황에 맞게 시점수정, 지역/개별요인 비교, 그밖 보정 거쳐 가액 산정
*수익환원법: 장래 산출 순수익, 미래현금흐름 환원 또는 할인하여 가액 산정
*수익분석법: 일반기업 경영 총수익 분석하여 대상물건 임대료 산정

*적정한 실거래가: 신고된 실제거래가, 도시지역 3년이내, 그밖지역 5년이내 중에서 감정평가법인 등이 적정하다고 판단하는 거래가격
*인근지역: 대상부동산 속한 지역, 동질적이용+가치형성요인 중 지역요인 공유하는 지역
*유사지역: 대상부동산 속하지 않는 지역, 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역
*동일수급권: 대상부동산과 대체,경쟁관계 성립하고 가치형성에 서로 영향 미치는 관계에 있는 다른부동산이 존재하는 권역 (전체집합)
   동일수급권>>> 인근지역(대상), 유사지역

[감정평가 원칙]
*시장가치기준 원칙: 시장가치 기준으로 감정평가액 결정 (일정한경우 시장가치 외 기준으로 결정 가능)
*현황기준 원칙: 기준시점에서 대상물건 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다
*개별물건기준 원칙
-개별로 해야 한다
-일체거래, 용도상 불가분관계는 일괄 감평 가능
-하나의 물건이라도 가치를 달리하면 구분 감평 가능
-일부분에 대해 감평해야하는 목적/이유 있으면 가능
(구분평가와 부분평가는 다름!)

[감정평가 절차] 순서에 따라 감평
기계확자형방가
1.기본확정
2.계획
기준시점: 가조완날 가격조사 완료한 날짜
3.확인
실지조사해서 확인, 객관/신뢰자료 있다면 생략가능
4.자료
확인자료+요인자료+사례자료+참고자료
5.형성요인
일반요인+지역요인+개별요인 일지개
6.방법   ~가액(원수거공) 임료산정(적분임) 원리~
원가방식: 원가법,                     적산법,              비용성
수익방식: 수익환원법,          수익분석법,        수익성
비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법, 시장성
                    공시지가기준법
7.가액
물건별 주방식 적용
시산가액 조정->최종가액 결정
(산술평균이 아닌 가중평균)

[물건별 감정평가] 원칙->그외
*토지: 공시지가기준법(비교표준지, 시점수정), 실거래가(도시지역은 3년)
*토지+건물일괄: 일체로 하는 거래사례비교법, 가액 구분 표시가능
*산림(산지+입목): 산지,입목 구분평가 -> 일괄평가시 거래사례비교법
*과수원,자동차,동산: 거래사례비교법
*건물,건설기계,선박,항공기: 원가법
*무형자산,권리,광업재단,기업가치: 수익환원법
*공장재단: 개별물건  평가액 합산 -> 일괄평가시 수익환원법
*임대료: 임대사례비교법