먹고 여행하며 흐르는 삶

*서로 다른 내부수익률을 가지는 두 자산에 동시 투자하는 투자안의 내부수익률은 각 자산의 내부수익률을 더한 것과 다르다*주금공은 주택연금의 보증기관 역할을 수행하며, 연금지급은 시중은행에서 수행*기준시점을 미리 정한 경우 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다*국토교통부장관은 공동주택가격을 조사산정하여 중앙심의를 거쳐 공시해야 한다, 다만 국세청장이 공동주택가격을 별도로 결정고시하는 경우는 제외한다 (국세청장이 결정고시하기도 하나봄) *취득시효 요건인 점유에는 간접점유도 포함*주임법 대항요건인 인도는 간접접유도 인정 *소유자는 자신의 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대해 그 예방"이나(or)" 손해배상 담보를 청구할수 있다*타주점유자는 소유권시효취득 할수 없다*제3자가..

*수용방식: 사업자 입장에서 (돈만 충분하다면) 상대적으로 사업시행 간단하고 용이하다 *환지방식:체비지는 경매로 처분, 개발이익을 사업자뿐 아니라 토지 소유자도 향유 *빈지: 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지 *소지: 자연 상태 그대로의 토지 *수요곡선 기울기 구하기 대체로 함수는 y=기울기x니까, y축에 있는 p=기울기q의 형태로 식을 변환! *부동산 경기변동은 정점이 높고 저점이 낮다 *직접개입: 토지은행, 공공투자사업, 분양가상한제 *간접개입: 개발부담금, 부동산거래세, 부동산가격공시제도 *영구임대주택의 임대의무기간은 50년 이상 또는 영구 *타인자본을 통해 지분투자수익률이 높아졌다= 정의 레버리지 *신디죠컨네-> 지분금융 *원가법: 재조달원가 "감가수정" 가액산정 *거래사례비교법..

*부동산학인것: 감자관중개임 *부동산학 아닌것: 건투금기 *정착물인것: (독립)등근명건 (종속)일반나무, 다년생식물, 구거도랑, 담장 *수요곡선에서 가격의 하락은 곡선상 이동, 곡선자체의 이동 아님 *거미집이론 계산문제는 P를 좌변으로 정리 P=Q~~ 로 만들고 Q의 기울기로 비교 *여과과정=순환과정 *입찰지대: 지불용의 최대금액 *공급이 완전비탄력 -> 자원배분의 왜곡 초래하지 않는다 *부채감당률>1=순영업소득이 원리금 상환하기 충분하다 *표준편차=절대적위험, 변동계수는 상대적위험 *무차별곡선이 아래쪽 볼록 우상향-> 위험회피 *부동산투자회사 1자기관리 2위탁관리 3기업구조조정 4자산관리 533-7557 *가치발생요인은 이론상, 가치형성요인이 감평규칙에서 규정! *수익가액=순영업소득/환원이율 (환원이율..

[부동산 실권리자명의 등기법] *법률혼 배우자 간 명의신탁은 허용 (사실혼은 안됨) *명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선악의 불문 소유권 취득 *명의신탁에 따른 무효로 대항할수 없는 제3자 -명의신탁 부동산을 가압류한 수탁자의 채권자 *명의수탁자가 신탁자의 부동산을 임의로 처분하는 행위는 불법행위에 해당하여 신탁자에게 손해배상책임 부담 *명의신탁의 경우 수탁자와 거래한 제3자는 선악의 불문 소유권 취득 *갑이 조세포탈, 강제집행 면탈 의도 없이 배우자 을에게 명의신탁하여 소유권이전등기한 경우 -배우자는 소유권 주장할 수 없다 -소유자 갑이 제3자에게 매도한 경우 타인의 권리매매는 아니다 -을로부터 매수한 제3자가 을의 갑에 대한 배신행위에 적극가담한 경우 을-제3자 계약은 무효 *갑이 법령상..

[부동산 가치 발생요인] *유효수요: 구매력(지불능력)+구입의사 갖춘 수요 *부동산은 "용도적 관점에서는" 대체성 인정되므로 절대적 희소성이 아닌 상대적 희소성 *이전성: 법률적인 측면의 요인 [분석] *지역분석(적합의 원칙, 경제적감가) 먼저, 그다음 개별분석(균형의 원칙, 기능적감가) ->최유효이용 판정 [감정평가] *원칙적으로 기준시점에서의 대상물건 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하며, 불법적이거나 일시적인 이용은 제외함 *가조완날: 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜 *기준시점을 미리 정했다면 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 그 날짜를 기준시점으로 할수 있다 *적정실거래가는 실거래가 도시지역 3년이내, 그외지역 5년이내 *기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치 *시장가치: 통..

[주택임대차보호법]*임차권은 상속인에게 상속될 수 있다*타인점유 매개로 간접점유하는 경우에도 대항요건인 점유가 인정된다*주민등록 신고는 행정청 수리 시점에 효력 (도달시점 아님)*소액임차인은 대항요건(주민등록,인도)만 갖추면 됨 (확정일자는 요건 아님) *전입하여 거주중인 주택을 매도함과 동시에 임차한 경우, 매도에 따른 소유권이전등기일 익일부터 임차인의 대항력을 가진다*대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도(대지의 환가대금에도) 우선변제권 인정*대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계함*경매로 인한 환가대금에서 임차인이 보증금 우선변제 받으려면 양수인에게 주택을 인도할 필요 있음*임차권 등기 비용은 ..

*AIDA: 주의attention. 관심interest. 욕망desire. 행동action *시장점유전략은 공급자 측면의 접근 리카도,마크르스,튀넨,마샬,파레토: 농촌---- (리카도) 비옥하게 확처먹고 차액은 니카드로 *비옥한 토지의 희소성과 수확체감의 법칙 *조방적 한계지에서는 지대 발생하지 않는다고 함 *지대=잉여(고전학파라서)=토지생산물의 가격=지대 (마르크스,막스) 한계지는 절마 소유 *절대지대, 토지의 사유화로 인한 지대 발생 (비옥도, 생산성과 관계없이 발생) *최열등지(한계지)에서도 지대 발생 (튀넨) 위치가 튀넨 *위치에 따른 수송비 차이로 지대 발생 *작물의 지대지불능력에 의해 결정 (농산물들이 경쟁!) *위치에 따른 곡물가격, 생산비는 동일한 것으로, 수송비 차이만 난다고 가정!! (..

*매도인의 담보책임규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다 [계약금] *요물계약이고, 계약에 부수한 종된계약 *별도 약정 없으면 해약금, 특약이 있으면 위약금 성질 *해약금에 기한 계약해제는 원상회복 문제 생기지 않는다 *계약금 일부만 지급된 경우 매도인은 계약해제하려면 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'의 배액을 상환해야 계약해제가 가능하다 *토지거래허가구역 내 토지 매매계약시 계약금만 지급한 상태에서 거래허가 받은 경우, (일반적인 경우처럼) 매도인은 계약금 배액 상환하고 계약해제 가능하다 *잔금 지급 지체시에는 채무불이행, 매도인은 계약 해제와 손해배상 청구 가능 *중도금, 잔금 다 줬는데 소유권이전등기 안해준다면 매도인 채무불이행으로 매수인은 매매계약 해제 가능 *중도금 ..

*부동산개발: 토지의 유용성 증가를 위해 토지조성, 건축물건축, 공작물 등 설치, 시공담당행위는 제외 *워포드의 부동산개발 7단계 아예 불타는 금요일 건마와 함께 아이디어>예비타당성 분석>부지모색>타당성부석>금융>건설>마케팅 *사업 인허가 지연위험은 시행사/시공사가 관리할수 없는 위험 *흡수율분석: 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될(시장에서 일정기간동안 소비될) 가능성 조사 *토지를 개발하여 재분배하는것 -> 환지 *토지신탁방식에서 건설필요자금은 신탁회사가 조달 *등가교환방식: 토지소유자가 토지 제공, 개발업자가 건축하여 기여도에 따라 토지와 건물 지분 나누어 가짐 *신탁은 소유권이전, 수탁은 이전안함 [민자투자사업방식] B uild 건설, 준공 T ransfrer 소유권을 이..

[계약종류] 쌍무(도급),편무(무상임치) 유상,무상(증여,사용대차) 낙성(합의만으로 성립),요물(계약금계약) 일시적(교환),계속적 보통은 쌍무 유상 낙성 [계약성립] *청약은 특별한 사정 없는 한 철회하지 못한다 *격지자간 계약에서 청약은 도달시효력, 승낙은 발송시 효력 *격지자간 계약은 발신주의, 자유로이 철회 안됨 *불특정 다수 청약도 유효 *본질적 내용에 대해 무의식적 불합의가 있는 경우는 계약성립 안되고, 착오를 이유로 취소안됨 *조건부 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로 청약한것 *청약의 유인 -광고 -하도급계약 교섭당사자가 견적서 제출 [동시이행의 항변권] *배제특약 유효 *당사자 원용이 없으면 법원은 심리할 필요 없다 *일방의 이행불능으로 인한 손해배상채무는 상대방 채무와 동시이행관계 *일방의..