민법 기출 노트 (10/15)

*매도인의 담보책임규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다
 
[계약금]
*요물계약이고, 계약에 부수한 종된계약
*별도 약정 없으면 해약금, 특약이 있으면 위약금 성질
*해약금에 기한 계약해제는 원상회복 문제 생기지 않는다
 
*계약금 일부만 지급된 경우 매도인은 계약해제하려면 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'의 배액을 상환해야 계약해제가 가능하다
*토지거래허가구역 내 토지 매매계약시 계약금만 지급한 상태에서 거래허가 받은 경우, (일반적인 경우처럼) 매도인은 계약금 배액 상환하고 계약해제 가능하다
*잔금 지급 지체시에는 채무불이행, 매도인은 계약 해제와 손해배상 청구 가능
*중도금, 잔금 다 줬는데 소유권이전등기 안해준다면 매도인 채무불이행으로 매수인은 매매계약 해제 가능
*중도금 지급에 갈음해 대여금채권을 양도하기로 하고 제3자도 참석한 경우, 이행 착수하였으므로 매도인은 계약금 배액 상환하더라도 해제권 행사할수 없다
 
[매도인 담보책임]

**악의의 매수인**
*양도한 토지 원시적 불능인 경우
-토지전부가 타인소유: 계약해제 가능
-일부가 타인소유: 감액청구 가능
-토지위 저당권 실행으로 매수인이 토지 소유권 취득 할수 없게 된 경우: 계약 해제와 손해배상 청구 모두 가능
(불가능)
-토지 일부가 포락으로 멸실: 감액청구 불가능
-토지 위 지상권으로 계약목적 달성 불가능하다면: 계약해제 불가능

*수량지정매매*
-특정물이 일정한 수량을 가지고 있는데 주안을 두어 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우
-수량부족, 일부멸실에 대한 대금감액과 손해배상청구는 선의의 매수인만 가능!

**선의의 매수인**
*대항력 갖춘 임대차가 있는 경우 계약 해제 가능
*일부 멸실되면 대금 감액 청구 가능
*일부가 타인에게 속해 잔존부분만이면 매수하지 않았다 하면 -> 선의의 매수인에 한해 1년내 해제 가능
*전부 타인의 권리인 경우 이행이익 배상 (신뢰이익 아님)


*변제기에 도달한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우 원칙적으로 매매계약 당시 자력을 담보한 것으로 추정
*저당권이 설정된 부동산 매수인이 그 소유권을 보존하기 위해 출재한 경우 매수인은 매도인에게 상환청구 가능

[하자]
*건축을 목적으로 매매된 토지를 건축허가 못받아 건축 불가능한 경우, 매매목적물의 하자에 해당
*하자의 존부는 매매계약 성립시 기준으로 판단
*하자 담보책임은 매수인이 선의무과실인 경우에만 주장 가능
*하자를 안 날로부터 6개월내에 손해배상 청구

[환매]
*환매기간 내에 대금과 매매비용 반환하고 다시 매도
*기간을 안정한경우 환매기간은 5년
*환매권 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 별도로 10년의 소멸시효

*환매등기는 소유권이전등기에 대한 부기등기의 형식
*매수인이 저당권 설정했다가 환매하면 그 저당권은 소멸

[임대차계약]
*임차인에게 불리한 약정도 유효한 것: 비용상환청구권 (필요비 유익비)
*필요비는 가액증가 상관없이 지출즉시 청구 가능
*임차기간 영구로 정한 약정은 유효
*묵시의 갱신된 경우 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸

*유익비상환청구권
-임대차종료시(임대인이 목적물 반환받은 날), 6월내에 행사
*부속물매수청구권
-임대차종료시 행사 가능
-적법한 전차인에게도 인정
-독립성이 있어야 대상
-임차인 채무불이행으로 임대차 해지된 경우 인정안함
-토지임차인에게는 인정되지 않는다

[지상물매수청구권]
*무허가건물도 가능
*해당토지와 제3자소유 토지에 걸쳐 건립된 건물이라면 임차지 상에 서 있고 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해 허용
*갱신청구 먼저 하고 이를 거절한 경우 매수청구 가능
*임대차기간 만료 후 건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정 없는 한 무효

[건물과 토지 임대차]
*건물소유목적 토지임대차 등기 안해도 임차인이 건물 보존등기 하면 토지임대차는 제3자에 대해 효력이 생긴다
*건물소유목적 토지임대차 기간이 만료된 경우 먼저 갱신청구를 해야 임대인에게 건물 매수 청구 가능
*토지임대차가 묵시적 갱신된 경우 쌍방 언제든지 해지통고 가능(임대인 6개월, 임차인 1개월 후 임대차 종료)
*2기 연체시 특약이 없는한 임대인은 임대차계약 해지 가능
*무허가건물이라도 지상물매수청구권 대상 가능

[전대차] 갑 임대인, 을 임차인, 병 전차인
*동의없이 을->병 임차권 양도한 경우
-을은 병에게 갑의 동의를 받아줄 의무 있음
-동의 없더라도 임차권 양도 또는 전대계약은 유효
-갑은 을에게 차임지급청구 가능
-동의를 받아 이전했다면 이미 발생된 을의 연체채무는 병에게 이전되지 않음

*갑-을 임대차계약 종료되어도 전차인 권리는 소멸하지 않음
*임차인 2기 연체하여 1차 임차계약 해지하는 경우, 임대인은 전차인에 대해 사유 통지 없이도 해지로써 대항 가능
*임대차, 전대차 기간 모두 만료된 경우 전차인은 목적물을 임대인에게 명도하면 전대인에 대한 명도의무를 면한다