부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/28)

[비교방식이론]
*공시지가기준법: 표준지 공시지가 기준으로 사정보정 없이 시점수정, 지역/개별 등의 요인 비교 및 보정

*거래사례비교법: 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교
-실증적, 설득력 높지만 과도한 호/불황기에는 신뢰성 떨어짐

-사례선택: 위물시사 요건 모두 갖춰야함
   1.위치 유사성: 인근지역, 동일수급권 내 유사지역
   2.물적 유사성: 규모,형태 등 개별요인이 유사
   3.시점수정가능성: 거래시점 명확하고 시점수정 가능해야한다
   4.사정보정가능성: 사정 없거나 사정보정 가능해야함, 저당설정 매매사례는 사례선택 가능

  -사례의 정상화: 사례 상황을 대상 상황으로 바꾸기
  ->대상의 위치는 항상 인근지역이며, 사례의 위치는 인근지역 또는 유사지역
   1.사례가 인근지역: 지역평점 동일->지역요인 비교x
   2.사례가 유사지역: 지역요인 비교작업 필요

[임료평가]
*신규입료 기준평가
-적산임료: 기대수익(=기초가액*기대이율)+필요경비 = 임대료로 산정
-수익임료: 일반기업 경영에 의해 산출된 총수익 분석하여 임대료 산정
-비준임료: 임대사례와 비교하여 사정보정 거쳐 임대료 산정, 임료평가의 주방식

*임료평가의 기준시점: 임대차계약의 개시시점 (=계약기간 시작일)

*실질임료 기준평가
-실질임료란 임차인이 임대인에게 지불하는 모든 경제적 대가 = 지불임료 + a (보증금 운용이익 등)
-실질임료 >= 지불임료 (항상!)
-실질임료 산정 불가능할 때는 지불임료 산정 가능

[부동산가격공시제도]
토지+주택: ~하여야 한다
*토지: 표준지공시지가(둘이상 또는 지가변동 적으면 1개법인등, 이의는 30일이내), 개별공시지가(장관이 토지가격비준표 시군구에 제공해주면 시군구 작성, 이의 30일내 시군구)
*주택: 단독주택, 표준주택가격(부동산원), 개별주택가격, 공동주택가격(부동산원)

비주거용 부동산: ~할수있다 (주택가격공시와 내용동일)
*비주거용 표준부동산 (법인등,부동산원)
*비주거용 개별부동산
*집합부동산 (법인등,부동산원)

***장관***
*공법주부* 공시지가:법인, 주택:부동산원
-평가3방식: 거래사례, 비용, 임대료
-가격산정: 표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격(전수, 국세청장이 별도고시한 경우 제외)

***시군구*** 공무원
-표준가격과 비준표 활용
-가격산정: 개별~
분할합병토지: 7.1또는 1.1 기준으로 개별공시지가 결정공시
분할합병토지 또는 건축물 신축: 6.1 또는 1.1 기준으로 개별주택가격 결정공시
주택6.1 토지7.1
-효력: 개같은 세사부 세금,사용료,부담금

[조문참고]