부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/22)

[저당유동화]
차입자-(1차저당)M-은행-주금공-(2차저당)MBS-투자자
*자산유동화: 유동성낮은 자산(부동산) -> 유동성높은 증권(AMS)
*저당유동화: 유동성낮은 저당채권(M,피자한판) -> 유동성높은 증권(MBS,조각피자)

*주금공은 주택저당채권(M)을 기초로 하여 주택저당증권(MBS)을 발행

[유동화증권 종류]
*MTPS 가장위험: High Risk, High Return 지분증권, 수익 가장 높고 위험방어 안됨, 담보 없음
*MBB 가장안전: 위험최소, 초과담보 많음 B가 2개
*MPTB 혼합: 위험, 수익을 반반씩 나눈 증권, 채소밭(채무불이행위험과 소유권은 발행자가 보유)
*CMO 다양: 혼합형+모듬회, 만기와 이자율이 다른 다계층 채권

[주택연금]
*만 55세이상, 소유주택 담보로 연금 지급
*수령기간이 경과할수록 대출잔액 누적
*담보주택 대상: 주거용 (업무용은 안됨)

[민간자본유치사업]
B: 민간이 건설한다
T: 소유권을 국가에 이전
O: 민간이 운영한다
L: 국가에 빌려주고 임대료 받는다

*BTL: 시설 준공(B)후 소유권을 공공에 이전(T)하고 해당 시설을 공공에 임대(L)하여 수익 (학교,기숙사,도서관)
*BTO: 시설 준공(B) 후 공공에 소유권 이전(T)하지만 정해진 기간동안 시설 운영권(O)을 갖고 수익
*BOT: 시설 준공(B) 후 소유권을 보유하면서 수익 가진 후(O) 기간경과 후 소유권 이전(T)
*BOO: 시설 준공(B) 후 사업시행자가 소유권과 운영권 가짐

[프로젝트 금융]
특정 프로젝트에서 향후 일정한 현금흐름 예상되는 경우, 미래에 발생할 현그흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달
*담보: 개발사업 수익성, 사업자산 (사업주 자산, 신용은x)

*사업시행자 입장:
  부외금융(모회사 재무상태표에 부채 기록x)
  비소구 또는 제한소구금융(사업 실패해도 법적으로 상환의무x)
*금융기관 입장:
  정보의 비대칭 문제 해결
  사업주 파산 시 사업주와 분리(다른애가 와서 해도됨)
  고위험 고수익(금리 높음)
  신디케이트론(공동대출: 두개이상 금융기관이 공통조건으로 대출, 위험분산효과)

*건설회사의 프로젝트 금융 투자회사(PFV)
개발자금은 신탁회사에 위탁하여 별도 관리(에스크로)
서류상 회사인 경우 법인세 감면효과

[지분금융과 부채금융]
*부채금융: 유동화증권, 채권, 주택상환사채, 저당금융, 신탁증서금융
*메자닌금융 (후배전신에 매달린 증권): 후순위채권, 배당우선주, 전환사채, 신주인수권부사채
*지분금융 (투자유치-배당지급):  투자, 공동투자(신디죠컨네: 부동산신디케이트, 죠인트벤처, 컨소시엄), 신주(보통주), 증자

*신디케이트=조합=공동투자: 여러명의 투자자가 부동산 전문가 경험을 이용해 공동으로 개발사업 등 수행

[부동산투자회사] 전화번호: 533-7557
1자기관리 2위탁관리 3기업구조조정 4자산관리회사
*실체: 1있음 23상근x,4에위탁,법인세감면 4있음
*설립자본금: 5  3  3  -
*최저자본금: 70억원  50억원  50억원  70억원
  (6개월)
*현물출자: 123최저자본금 전 현물출자x, 임차권현물출자o

(공통사항)
*자산운용전문인력: 감평사 또는 공인중개사 해당분야 5년이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다
*차입: 차입 가능, 2배 또는 10배(주총 특별결의) 규정 있음
*투자운용: 부동산 취득/관리/개량 및 처분/개발사업/임대차 등
*배당: 이익배당한도 90%이상 배당 (이익준비금 적립x)
*투자자문회사: 최소자본금 10억원+등록 (허가아님)

[부동산개발]
타인공급 목적으로 토지 조성, 건축물/공작물 건축 또는 설치 (시공담당행위는 X)

*유형적(건축공사 등 물리적 변형행위), 무형적(용도변경, 지목변경), 복합적(유+무) 개발
*1섹터(공적주체) 2섹터(사적주체) 3섹터(민관합동개발)

*절차: 아예 불타는 금요일 건마와 함께
아이디어 > 예비타당성 분석 > 부지모색 > 타당성분석 > 금융 > 건설 > 마케팅

[부동산개발의 위험]
워포드의 개발위험과 대책
*법적위험(미성숙지 매입): 공,사법상 위험 -> 이용계획 확정 토지 매입
*시장위험(분양): 수요감소 가능성 -> 사전 확실히 시장성검토
*비용위험(건축공사): 개발비용증가 가능성 -> 건설사와 최대가격보증계약 체결