부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/6)

[부동산투자의 수익]
*기대수익률>=요구수익률(비용): 투자타당성 있음

*요구수익률=시장금리(무위험률)+위험대가율+예상인플레율
*투자가치=예상순이익/요구수익률

요구르트 소주: 요구수익률은 최소한의 수익률, 주관적인 수익률
*요구수익=투자비용=기회비용=자본비용, 비용이 낮을수록 투자타당성 높아진다
(1)시장금리 상승-> 요구수익률 상승
(2)위험대가 상승-> 요구수익률 상승

[부동산투자의 위험]
*위험=편차=분산=변이계수
*위험의 처리방법
위험반영전              보수적예측     위험조정할인율 조정
기대수익률12% 기대수익률8%    기대수익률 12%
요구수익률12% 요구수익률10% 요구수익률14%
타당성O                     타당성X             타당성X

*기하: 보수적예측방법, 기대수익을 하향조정
*요상: 위험조정할인율을 높게 적용
*민변: 민감도분석은 투입요소 변화에 따라 결과치에 어느정도로 영향을 주는지 분석
*위수정 위가반: 위험상승하면 투자자가 요구하는 수익 상승, 투자대상의 가치는 하락

[할인법 계산]
*순현가NPV = 유입현가-유출현가
*수익성지수PI = 유입현가/유출현가

[할인현금수지분석법DCF]
*장래 매 기간 불규칙하게 발생하는 현금흐름을 현재시점의 가치로 일치화하여 분석하는 기법

*할인법의 종류
순현가법 순영씨
유입현가-유출현가, 순현재가치>0= 투자타당성O
현재가치 산정 시 할인율은 요구수익률

수익성지수 수일이가
유입현가/유출현가, 수익성지수>=1 투자타당성O
순현재가치=0인 투자안의 수익성지수는 1

내부수익률 내요, 할인권 있어요
할인율인데 유입현가=유출현가, 순현가=0, 수익성지수=1을 만드는 할인율
내부수익률>=요구수익률 투자타당성 O
cf. 회계적수익률: 비할인법에 적용되는 기대수익률, 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않음

[순현가법 VS 내부수익률]
*두 방법의 결과가 다를수 있다
*순현가법이 더 우수함
*부의 극대화는 순현가법으로 판단, 가치가산원리는 순현가법에서는 성립하고 내부수익률법에서는 성립하지 않음