부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/8)

[부동산금융 개요] 부동산에 필요한 자금을 융통
*주택소비금융: 주택수요자에게 구입자금
*주택개발금융: 개발업자, 건설회사에게 건설자금

*부동산금융시장의 구조
(차입자)-1차저당시장,채권M-(은행)-2차저당시장,채권MBS-(주금공)-투자자

[금융위험] 대출자(은행)의 입장에서 발생하는 위험
*인플레이션위험: 고정금리 대출 시 시장이자율 상승(인플레이션 발생)-> 금융기관 수익성 악화
*조기상환위험: 고정금리 대출 시 시장이자율 하락하면 차입자의 조기상환 가능성이 높아짐
*채무불이행위험: 변동금리 대출 시 금리상승으로 차입자 이자부담>상환능력-> 채무불이행 발생 OR 담보부동산의 가격 폭락으로 대부비율 100% 초과
*유동성위험(현금부족): 유동성높은 현금을 빌려주고 유동성 낮은 장기채권을 받음

[대출이자율 결정]
*더 위험: 장기>단기, 융자비율 높음, 고정>변동(!)
*변동금리: 위험을 차입자에게 전가, 이자율 조정주기가 짧은 상품일수록 더 확실하고 빠르게 전가, 인플레이션 예상 시에는 대출자에게 더 유리
*이자는 먼저 받는 것이 더 유리

[최대융자가능금액 산정]
*LTV, DTI 중 적은금액이 최대융자가능금액
*LTV 담보인정비율:Loan to Value Ratio L(융자)/V(가격)
*DTI 총부채상환비율: Debt to Income D(연간부채)/I(소득)
*DSCR 부채감당률: Debt Service Coverage Ratio 순두부= 순(순영업소득)/부(연간부채)

계산할때는 DTI로 산출 시엔 기타대출의 이자만 차감, DSR로 산출 시에는 기타대출 원리금 차감

부채*저당상수=부채서비스액 (연간부채, 1년에 이만큼 갚아라)

[원리금상환방법]
*완전상환저당: 기간 중 원금 전액상환 (원금균등, 원리금균등, 점증식)
*부분상환저당: 기간 중 원금 일정부분 상환
*비상환저당: 이자만 상환, 원금은 만기일시상환

*원금균등: 모자, 초기 원리금상환액 가장 많음

윗부분 이자50, 아랫부분 원금100(일정)

*원리금균등: 가르마, 갚는 원금이 매년 이자율만큼씩 증가

윗부분 이자60, 아랫부분 원금100 (매년 이자율만큼씩 증가)

*점증식: GPM, 중도상환 시 잔금 가장 많음, 초기에 부(-)의 상환 발생해 잔금이 부채금액을 초과할 수 있으며, 차입자의 지불능력 증가와 자산가치 상승에 적합한 이상적인 방식