부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/7)

[비할인법 계산, 이론]

  A zone   총투자       가,유,순     공,경,은(비용)
____________________________________________
  B zone      ㅣ 지분    전, 후             세

1. 금융비율: 부채비율, 대부비율
- 대부비율: 융자비율=담보인정비율=대출비율=LTV
=대출금액/총투자액
- 부채비율=부채금액/지분금액

2. 승수: 투자금액이 매년 투자수익의 "몇배"인가
A zone에서의 블라블라승수: 총투자액/블라블라
B zone에서의 어쩌구승수: 지분투자액(자본)/어쩌구

-승수와 환원율은 역수관계-

3. 환원율: 매년 투자수익이 투자금액의 "몇%"인가
자본환원율, 지분환원율 (배당률의 개념)
- 지분환원율=세전현금수지/지분투자액
- 종합환원율=순영업소득/총투자액
각각의 zone에서만!!!!
- 결국 블라블라 환원율= 순or전/해당 zone의 블라블라 투자액

4. 재무비율: 공실률, 경비비율, 채무불이행률, 부채감당률, 총자산회전율
- 은행비용=부채서비스액: 부채금액*저당상수
- 채무불이행률(유경은): 유효총소득/영업경비+은행비용
- 부채감당률(DCR순은)=: 순영업소득/은행비용, 1보다 작다=순영업소득이 매기간 원리금 상환액 감당하기에 부족하다는 것
- 저당상수(mortgage constant): 원리금 균등상환 가정 시 매 기간 갚아야 할 원리금을 구하는 계수
- 총자산회전율: 총소득/총자산

5. 공경은세: 비용항목이므로 낮을수록 유리

[한계]
*비율 자체의 왜곡가능성: 부동산 가격 과대평가로 대부비율 왜곡
*지분투자자, 대출자가 중시하는 비율이 다를 수 있고 같은 투자안이라도 지표에 따라 투자결정 다를 수 있다

[회계적 기법]
*평균이익률법: 연평균순이익/연평균투자액
-> 평균이익률 > 목표이익률이면 투자타당성 있다
*자본회수기간법: 투자금액을 모두 회수하는 데 걸리는 기간
-> 예상회수기간 < 목표회수기간이면 투자타당성 있다

[평균분산모형]
*수익 같으면 위험 낮은 투자안, 위험 같으며 수익 높은 투자안
*한계: 위험이나 수익 중 하나가 같아야 우월성 여부 판단 가능

[변이계수] = 위험/수익
*평균분산법으로 판단 어려운 투자안의 상대적 우월성 판단 가능
*변이계수가 위험이므로, 낮을수록 좋은 투자안

[포트폴리오(분산투자) 이론]
*수익을 줄이지 않고 비체계적 위험을 제거
*결합투자안의 수익은 개별투자안의 수익을 가중평균, 위험은 개별투자안의 위험을 가중평균한 값보다 작아질 수 있다
                                                     피할수 있어
개별투자안의 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험
*체계적위험: 제거불가능 (시장위험, 공통위험)
*비체계적위험: 제거가능 (대상위험, 개별위험)

*비체계적위험 제거방법
1.상관계수
두 변수 간 움직임의 방향과 크기를 보여주는 지표
  +1: 위험분산효과 없음
     0: 분산효과 있음
  -1: 위험분산효과 극대화, 제일좋아
2.구성자산의 수 많을수록 위험분산효과 커짐

[최적포트폴리오 선택과정]
*무차별곡선: 투자자 입장에서 동일한 효용을 주는 투자안들을 연결한 곡선
*공격적 투자자는 완만(창), 보수적 투자자는 가파르다(방패)

위쪽이 보수, 아래쪽이 방패

발그림 주의

*효율적 프론티어: 하나의 점=각반1등, 그 점들을 연결한 선=각반1등 줄세운 선
- 효율적 프론티어는 우상향하며, 위험과 수익은 상쇄관계
                   ^  
                수익                               공격적

                  보수적                             위험 ->

*최적 포트폴리오 선택: 무차별곡선과 효율적 프론티어가 접하는 점이 그 투자자의 최선의 투자안
                      보수적                      공격적

와 진짜 발그림이네

- 보수적인 투자자는 위험과 수익이 낮은 투자산을 선택하며, 위험 증가시 동일한 위험증가에 대해 더 많은 수익 요구