부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/1)

[농업입지론] 튀넨의 단순지대, 고립국 이론
*지대=매출-생산비-수송비 (수송비 절감분=지대)
*서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁
*중심에 가까울수록 집약농업, 교외일수록 조방농업
*현대입지론의 기초
(농촌)
- 리카르도: 비옥도 지대 비옥하게 확처먹고 차액은 니카드로
- 튀넨: 위치, 입찰지대 위치가 튀넨
(도시)
- 알론소: 입찰지대 앓는소를 최고가에 입찰
- 버제스:동심원

[공업입지론] 베버
*최소비용지점은 최소운송비, 최소노동비, 집적이익이 발생하는 구역을 고려해 결정
*운송비 결정요소: 원료/제품 무게, 수송거리
*등비용선: 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우 운송비가 동일한 지점을 연결한 곡선

[상업입지론]
1.크리스탈러 그래큰히프
*중심지에서 배후지로 제공되는 재화 및 서비스
*중심지 성립: 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있어야 성립
- 최소요구(수요)치: 중심지 기능이 유지되기 위해 필요한 최소한의 수요
- 최소요구범위: 정상이윤을 얻을만큼의 소비자가 존재하는 거리
- 재화의 도달범위: 수요가 0이 되는 곳까지의 거리 (커질수록 좋음)
*고차중심지(백화점), 저차중심지(슈퍼마켓)

2.레일리 소매인력의 법칙
*최초로 두 중심지 사이 상업지역의 구분을 체계화
*유인력(두 중심지가 소비자에게 미치는 영향)은 두 중심지 크기(인구수)의 비례, 거리의 제곱 반비례
유인력=도시인구수/거리²

3.컨버스 분기점모형(신 소매인력의 법칙)
*경쟁관계의 두 소매시장간 상권의 경계지점
*경계지점에서의 유인력 크기는 동일
*분기점은 작은도시에 가깝게 형성

4. 허프 확률모형
*구매에 대해 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 "공간요인"뿐 아니라 "효용"이라는 비공간요인도 고려
*확률개념으로 접근하여 다수 중심지와 다수 배후지 간에 적용 가능
*레일리는 거시적 접근 (유인력=도시인구수/거리²)
*허프는 미시적 접근 (유인력=매장면적/거리의 공간마찰계수제곱)
*공간마찰계수(빡침계수)는 교통조건(좋을수록 작아짐)과 상품특성(전문품일수록 작아짐)으로 결                                  정
*A의 시장점유율 = A유인력/(A유인력+B유인력+C유인력)
*확률결정요소: 점포면적, 소비자-점포간 거리, 경쟁점포의 수
*일반적으로 소비자는 가까운 곳에서 구매하는 경향 있으나 적당한 거리에 고차중심지가 있으면 인근 저차중심지는 통과
*제로섬게임: 고정된 상권을 놓고 경쟁하여 제로섬게임이 되는 한계

5. 넬슨 소매입지이론
*최대이익 매출액 확보를 위한 입지? 8가지 원칙
*보완재 점포와 양립하면 유리 (넬슨약국은 병원옆에 양립한다)


[지대와 지가 논쟁]
*지대: 토지의 1년간 임대료 (1억원이라고 외워)
*지가: 토지의 가격 (10억원이라고 외워)
*지대를 모두 합치면 지가가 됨, 지대의 10배=지가

[학자별 지대이론]
1. 리카르도 차액지대설 비옥하게 확처먹고 차액은 니카드로
*수확체감의 법칙: 우등지, 열등지-> 한계지의 생산비가 시장에서의 가격
*우등지는 생산비가 적게 들기 때문에 시장가격과 차액이 발생, 차액이 결국 지대가 된다
*무지대토지: 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다

2. 마르크스(막스) 절대지대설 한계지는 절맑소유
*절대지대: 생산성과 무관하게 토지는 배타적 소유
*한계지에서도 절대지대가 발생 (리카르도와 다름)

3. 튀넨 위치지대설 위치가 튀넨~ 수송비 더주세요
*수송비 절감분이 지대가 된다
(비교: 리카르도는 비옥도)

4. 마샬 준지대 맛살준 단발그녀
*지대=순수지대(더 비옥하다)+공공발생지대(도로에 접한다)+준지대(배수로 설치)
-준지대란? 생산을 위해 만든 기계,기구들로부터의 소득, 토지개량공사로 발생한 추가적 일시적 소득, 장기에는 경쟁에 의해 소멸하므로 단기적인 지대의 성격을 가지는 소득

5. 파레토 파레토지대(경제지대) 박찬호
*생산요소가 전용되지 않도록 지급하는 최소한 지급액
-박찬호가 다른용도로 전환되는걸 막기 위해 지불하는 최소액은 교사연봉인 1억원
-박찬호 총수입 100억 = 교사수입 1억원 + 파레토지대 99억원 (=경제지대, 초과이윤)
*파레토지대(경제지대)는 생산요소가 희소할수록 비탄력, 커진다

6. 헤이그 비용마찰이론 헤이그 수지랑 마찰있구나
*마찰비용=교통비(수송비)+지대
*도시내 입지는 마찰비용을 최소화하는 곳에 결정

7.알론소 입찰지대 앓는소를 최고가에 입찰한다
*외곽에서 가장 높은 지대를 지불할수있는 각 산업의 지대곡선을 연걸한 선 -> 입찰지대곡선
*입찰지대는 토지이용자 입장에서 지불가능한 최대금액, 초과이윤이 0이 되는 수준

[도시성장구조이론]

1. 동심원이론 버제스
*도시생태학관점+침입,경쟁,천이
*도시는 5개의 동심원지대로 분화되면서 성장
중전저산통: 중심업무지대, 전이지대(상업,경공업,주거 혼재, 슬럼지역), 저소득지대, 중산층지대, 통근자지대
*중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤, 질병
*튀넨의 고립국 이론을 도시에 적용 (단핵,소도시,오래된도시)

2. 선형이론 호이트
*고소득층, 교통노선, 접근성 양호한 지역에 입지
*부채꼴+쐐기형 지대모형
*1,2 동심원과 선형이론은 단핵이론으로 부도심 없음

3. 다핵심 해리스, 울만
*여러개의 전문화된 중심: 대도시, 신도시에 적용, 부도심 있음
*다핵 성립: 상호편익 동종은 집중, 이종(공장,주택) 분산

4. 기타
*시몬스 다차원이론: 3개의 차원
*베리 유상도시이론: 도시에 집약되어 있던 시설이 간선도로를 따라 리본모양 확산

[부동산정책]
*직접개입: 토지은행, 토지구획정리(환지), 공영개발, 토지수용, 재개발, 공공주택건설, 공공투자
*간접개입(돈): 세금, 부담금, 금융(LTV,DTI), 가격공시, 보조금
*토지관련규제

[시장실패]
*재화의 생산을 시장에 맡겼을 때 필요 적정량보다 더 많이 또는 더 적게 생산
*완전경쟁시장은 시장실패의 원인이 아니다
*학문상 지역지구제 (용도지역지구제)
-목적: 부(-)의 외부효과 제거하여 시장실패 치유
-주택과 공장 혼재 지역을 주거지역으로 지정 -> 주택 공급증가, 공장제품 공급감소

[국토법상 용도지역지구제]
1.용도지역 도관농자 주상공녹
토지와 건축물 제한, 중복되지 않게, 관리계획
*도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
(도시지역: 주거, 상업, 공업, 녹지)

2. 용도지구 취제진보고 경복궁화재
취락지구 특정용도제한지구 개발진흥지구 보호지구 고도지구
경관지구 복합용도 방화지구 방재지구

3. 용도구역 제수시도입단 기밀성
개발제한구역 수산자원보호구역 시가화조정구역 도시자연공원구역 입지규제최소구역 단위계획구역
기반시설부담구역 밀도관리계획구역 성장관리계획구역

[부동산정책 종합정리]
*지역지구제: 부의 외부효과 제거 또는 감소
*공공토지비축(토지은행): 공익사업(수용등)+토지시장 안정
*지구단위계획: 일부에 대한 관리계획
*토지거래허가구역: 투기, 급격한 지가상승 지역
*토지선매: 사적거래에 우선하여 국가가 매수(수용x)
*토지적성평가: 개발, 보전 문제 발생시 조정
*개발제한구역: 무분별한 도시 확산 억제, 주변지역 지가상승
*미시행: 폐지된 T초소 TDR, 토지초과이득세, 택지소유상한제

[개발이익환수와 개발손실보상]
* 개발부담금 제도(환수)
-의의: 불로소득적 증가분의 일정액 환수
-개발이익: 정상지가상승분(물가상승분 x)을 초과해 사업시행자에게 귀속된 사업이윤의 증가분
-토지공개념: 토지의 소유와 처분을 공익을 위해 적절히 제한
-90년도 (토지)개발부담금 ..............................시행
                  (토지)초과이득세법...........................폐지
                  (토지)택지소유상한(초과소유부담금)..폐지
-06년도 (주택)재건축부담금(초과이익환수).....시행
*개발권양도제도 TDR (보상)
-규제당한 용적률을 쿠폰처럼 개발권 지급하여 매매가능
-그냥 안한다는것만 알고 있으면 됨

[주택시장]
*유량(기간) VS 저량(시점) 유 변신장소 거기임?
-유량 변화분 신규 장기 소득 거래량 기간 임대료
*부동산시장은 내구재로서 중고주택에 대한 수요가 있으므로 저량시장이 존재
-신규주택은 유량시장, 분양시장 등
*주택소요: 저소득층, 사회복지정책상 개념으로 정부가 문제해결, 공공임대아파트
*주택수요: 중산층이상, 시장경제상 개념으로 시장에서 문제해결, 민간의 신규아파트 분양신청

[주거분리]
*주거분리: 고소득층, 저소득층 주거지가 서로 분리
*불량주택의 문제는 시장실패가 아니라 저소득의 문제
*고소득층에서 주도: 정의 외부효과 추구, 부의 외부효과 회피
*할인거래(저 인접한 고 주택), 할증거래(고 인접한 저 주택)
*침입(고로 저가 들어옴), 계승(이러한 과정 계속)
*주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 인접한 근린지역 내에서도 발생

[여과작용]
*하향여과: 주택 안고치고 방치, 상위계층 기존주택이 하위계층에서 사용, 고->저
-사회전체 주거의 질이 상승, 저가주택 공급량 증가
-공가발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소 중 하나
*상향여과: 재개발/재건축, 개량후 상승분>개량비용보다 크다면 상향여과 발생
-재개발: 저가주택이 재개발되어 상위계층에서 사용되는 현상

[임대주택정책]
*임대료보조: 주거급여(현금), 바우처(쿠폰)
*임대료규제
*공공임대주택: 공공주택 특별법, 영국행통장
-영구임대: 50년
-국민임대: 30년
-행복주택:젊은 층
-통합공공임대: 영+국+행
-장기전세: 전세계약방식
-and 민간임대주택: 공공지원(의무임대10년) 민간임대주택, 민간매입임대주택(임대사업자가 매입 후 임대)

*PIR: price to income ratio 주택가격/가구당 연소득
-주택구매능력, PIR이 크다=주택가격 비싸다
-10배=10년치 소득 모두 모아야 한 채 산다는 것

[분양주택정책]
*분양가규제(분양가상한제)
-분양가=택지비+건축비
-공공택지에는 의무, 민간택지에는 선택
  (cf.도생:내동생 삼백이x)
-전매제한, 공급감소