부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 9/4)

[세금의 종류]
*거지보국
*취재종양
*교촌 교 촌 촌 (교육세, 농어촌세)
*숫자: 세금의 서열
                                   신고
                                  거래세
            교촌 (취)득세 2 ㅣ  (양)도세  촌  1
지방세  ---------------------------- 국세
 집         교  분/물납    3 ㅣ     분납    촌  1      사람
시가표준액    (재)산세    ㅣ  (종)부세        기준시가
                                  보유세
                                   징수

[조세부과의 효과]
*탄력적일수록 세금을 더 적게 부담하고, 경제적 순손실과 시장왜곡도 커진다
*헨리조지의 토지단일세: 시장왜곡(공급량감소)을 가져오지 않으므로 효율적 세금이다 따라서 토지에만 세금을 부과하자

[동결효과]
*양도소득세 중과 -> 나중에 팔아야지 -> 공급곡선 좌측이동

[부동산투자의 장점]
*소득이득(임대료), 자본이득(양도차익) 동시 향유
*절세효과: 감가상각과 이자비용을 비용인정가능
*인플레이션 방어
*레버리지로 수익극대화 실현

[지렛대효과: 자기자본수익률]
            (가격)            
(융자)    ㅣ (지분)
아부지! 저종자 내버리지
*정(+): 저당수익률 < 종합수익률 < 자기자본수익률
-> 부채비율 상승하면 지분수익률 더 많이 상승
*총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다
*자기자본수익률 변수: 가격상승분+순영업소득, 대출금 이자비용, 부채비율

[화폐의 시간가치 계산]
*할인: 시장이자율(할인율)을 이용하여 현재가치를 구하기

뭉치면 연금, 쪼개면 저당감채!
*매월, 매달... 뭉친 금액의 현재가치: 연금의 현가계수
*매월, 매달... 뭉친 금액의 미래가치: 연금의 내가계수
*쪼갠금액+큰 금액이 현재시점: 저당상수
*쪼갠금액+큰 금액이 미래시점: 감채기금계수

연현사 연미육
     (뭉친금액:연금~)        (쪼갠금액:저당감채)
          현가계수                                     내가계수
       일시금 현가계수 4/6   일시금 미래가치계수 6/4
     연금현가계수       4       연금 미래가치계수    6
           연현사                         연미육
      저당상수            1/4     감채기금계수            1/6
     네글자(원리금균등)    여섯글자(연금의 현가계수)

[현금흐름 개요]
*투자비용은 자기자본투자액(O), 총투자액(X)
*운영수입(임대료, 세후현금수지), 처분수입(매각금액,세후지분복귀액)

[운영수입 계산] 가유(총)순전후 공경은세
                                 마이너스하면 왼쪽아랫값
                  가 능총소득                            공 실
(가+유:총)  유 효총소득                            경 비
                  순 수익                                   은 행    
                  전 세전현금수지                      세 금
                  후 세후현금수지

*세금: (순-이자-감가)*세율