부동산학개론 요점 정리 (김백중 강의, 8/31)

[지목의 분류] 28개 지목
제천에 살던: 제방, 하천
양념 차철수: 양어장, 염전, 주차장, 철도용지, 수도용지
묘지에 답: 묘지, 답
주구장창: 주유소용지, 구거, 공장용지, 창고용지
잡종과목 전공: 잡종지, 종교용지, 과수원, 목장용지, 전, 공원
원광체대: 유원지, 광천지, 체육용지, 대
유도학사임: 유지, 도로, 학교용지, 사적지, 임야
(유원지 하천에 놀러갈 때에는 공장 주차장을 이용한다)

[토지의 자연적 특성] 부부영개
부동성 부증성 영속성 개별성
*부동성(비이동성): 환경에 영향, 외부효과, 지역분석 필요, 임장활동, 동산/부동산 구분, 등기이전, 지방자치단체, 지방세
*부증성(비생산성): 물리적공급 불가능, 독점, 완전비탄력, 수요자경쟁, 지대지가올라감, 집약적 최유효, 토지공개념, 생산비 모름
*영속성(비소모성): 감가(소모)없음, 재생산불가(쟤 영~ 생산비 모르는거랑 구분), 장기적배려, 관리 중요, 가치보존->자본이득, 임대차->소득이득, 수익환원법, 직접환원법
*개별성(비대체성): 일물일가 안됨, 정보비공개, 정보수집 난이, 거래비용 증가, 감정평가 필요, 개별분석

[토지의 인문적 특성] 용병사
인간이 개입되며 생기는 토지의 특성
용다성 병합분할, 인문적가변성(사회적..)
*용도의 다양성: 최유효, 가치다원설, 이행과전환(이행,후보지), 용도적 공급 가능

[수요]
*수요량이란 구매능력을 가진 자가 일정기간동안 구매하려고 의도하는(실제구매X) 최대수량
*시장수요곡선은 개별수요곡선을 수평(수직아님, 수량을 더한다!)으로 합하여 도출

[탄력성 결정요인] 대장주세용: ~할수록 더 탄력적
*대체재가 많을수록
*장기일수록
*주거용일수록 (상업,공업 대비)
*세분화 시장
*용도가 다양할수록

[탄력성 기본공식]
*00탄력성: 수요량변화율/00변화율
(가격, 소득, 교차)

[부동산 시장] 불완전경쟁
*완전경쟁=효율적시장
*불완전경쟁: 소수, 개별적 재화, 진입과 탈퇴 어려움, 정보 비대칭

A 과거정보     약성효율      기술적
B 현재정보     준강성효율  기본적
C 미공개정보 강성효율     (=완전경쟁)

*할당효율적 시장: 완전경쟁+불완전시장 중 일부
*부동산시장, 불완전시장도 할당효율적 시장이 될수있다
*투자자가 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 시장이 불완전하기 때문이 아니라, 할당효율적이지 못하기 때문이다
*정보의 현재가치는 차액을 현재가치로 할인!

(EX) 대형마트 인근 A토지에 대한 정보의 현재가치는?
- 2년후 개발가능성 45%, 개발되면 1210원, 개발안되면 484원
- 요구수익률은 연10%
-> 개발여부의 차액(1210-484)*안될확률 0.55 / 2년할인율(1.1²)

[부동산 경기변동] 순계추무
*순환변동(후하회상), 계절변동, 추세변동(신개발, 재개발, 정치적 변동), 무작위변동(정부정책, 자연재해 전쟁)
*후하: 매수자중시, 매수자 숫자가 적고 사례 상한치
*회상: 매도자중시, 매도자 숫자가 적고 사례 하한치

[거미집 이론]
*균형의 이동이 결론에 이르는 과정을 설명
*수요와 공급을 선후의 관계로 가정하여 균형변화를 동태적으로 분석

*공급이 한타임 늦다: 공급자가 현재의 가격만 고려하여 미래의 공급량 결정 (like 농산물)
*공급자 단순: 공급자는 현재의 시장임대료에만 반응, 미래예측 안함
*가격 폭등폭락 반복 (수요공급간 시차 발생->거미집)
*안정시장에는 적용하기 어렵다: 주거용 말고 진폭이 큰 상업용 부동산에 더 잘 적용

*안정조건: 탄수기공
탄수: 수요의 탄력성>공급의 탄력성 -> 수렴
기공: 기울기 공급 절대값이 더 크면 -> 수렴
기울기나 탄력값이 같으면 -> 순환