부동산학개론 기출 노트 (10/19)

[부동산 가치 발생요인]
*유효수요: 구매력(지불능력)+구입의사 갖춘 수요
*부동산은 "용도적 관점에서는" 대체성 인정되므로 절대적 희소성이 아닌 상대적 희소성
*이전성: 법률적인 측면의 요인

[분석]
*지역분석(적합의 원칙, 경제적감가) 먼저, 그다음 개별분석(균형의 원칙, 기능적감가) ->최유효이용 판정

[감정평가]
*원칙적으로 기준시점에서의 대상물건 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하며, 불법적이거나 일시적인 이용은 제외함

*가조완날: 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜
*기준시점을 미리 정했다면 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 그 날짜를 기준시점으로 할수 있다
*적정실거래가는 실거래가 도시지역 3년이내, 그외지역 5년이내

*기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치
*시장가치: 통상적 시장, 충분한 기간동안 공개된 후 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래일 경우 성립될 가능성이 가장 높은 금액 (가장높은 가격 의미하는거 아님)

*원가법(원재감): 재조달원가+감가수정하여 가액 산정
*거래사례비교법(사시형): 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교
*수익환원법: 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원/할인하여 가액 산정

*임대료 감정평가방법
-적산법(기기필임): 적산임료=기초가액*기대이율+필요제경비
-임대사례비교법: 비준임료=임대료*사정보정치*시점수정치*지역요인 비교치*개별요인 비교치
-수익분석법: 수익임료=순수익+필요제경비

*가치형성요인: 형일찌개
일반요인, 지역요인, 개별요인

*감정평가에 관한 규칙에 규정된 절차
기계확자형방가
기본확정 계획 확인 자료 형성요인 방법 가액

*공시지가기준법으로 토지 감정평가하는 경우 항목 순서 (시지개)
비교표준지 선정
시점 수정
지역요인 비교
개별요인 비교
그밖의 요인 보정

*물건별 감정평가
-공시지가기준법: 토지
-거래사례: 토지+건물일체, 산림일괄, 과수원, 자동차, 동산, 임대료
-원가법: 건물, 건설기계, 선박, 항공기
-수익환원: 무형자산, 권리, 광업/공장재단, 기업가치